Hakim Nyatakan Kepemilikan Pemkot Semarang atas Lahan Bubakan Baru Tidak Sah

oleh -73 views

Ilustrasi

Semarang – Pengadilan Negeri (PN) Semarang mengabulkan gugatan ke-14 pihak atas kepemilikan 16 Sertifikat Hak atas Tanah (SHGB) di Komplek Bubakan Baru, Kelurahan Purwodinatan dahulu Desa Taman Winangun, Kecamatan Semarang Tengah, Kota Semarang. Mereka dinyatakan pemilik sah atas ke-16 SHGB.

Hakim menyatakan Pemkot Semarang cq Walikota Semarang (Tergugat 1), Kepala Kantor Pertanahan Kpta Semarang (T2), Kakanwil BPN Jateng (T3). Serta Turut Tergugat PT Pratama Eradjaya (Jalan Beteng Nomor 33 Semarang) melakukan perbuatan melawan hukum.

Dalam putusannya nomor perkara 179/Pdt.G/2019/PN Smg tanggal 5 Desember 2019 lalu yang dikuatkan PT Semarang pada 23 Juni 2020 lalu dalam perkara nomor 236/PDT/2020/PT SMG hal itu dinyatakan.

Majelis hakim PN Semarang, Suparno (ketua), Edy Suwanto dan Bakri anggota) mempertimbangkan sejumlah fakta hukum. Obyek sengketa itu berasal dari tanah negara bekas hak barat yaitu sebagian Eigendom Verponding No. 862. Eigendom No. 862 itu pada 20 April 1992 dijadikan Obyek Perjanjian Nomor 602/12/Tahun 1992 antara Pemerintah Kota Semarang dengan PT Pratama Eradjaya.

Tindaklanjutnya, pada 4-12-1992 diterbitkan sertifikat HPL No.1/Taman Winangun seluas +4858 M2 atas nama Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Semarang. Sebagian tanah di HPL No. 1, yaitu seluas 1482 M2 + 1603 M2 = 3086 M2 digunakan untuk kegiatan perdagangan barang dan jasa.

Berdasarkan dua Surat Keputusan (SK) Kakanwil BPN Jateng Nomor SK 550.2 tertanggal 8 Februari 1993 dari sebagian tanah HPL 1 seluas 1.482 M2 dan 1.603 M2 dimatikan. Pengelolaannya diberikan ke PT Pratama Eradjaya sesuai SHGB Nomor 642 seluas 1482 M2. Serta SHGB Nomor 643 seluas 1603 M2. Keduanya atas nama PT Pratama Eradjaya.

Kedua SHGB itu, Nomor 642 dan HGB Nomor 643 lalu dipecah menjadi 30 bidang dan dijual kepada pihak ketiga termasuk Para Penggugat, pemegang 16 SHGB.

Fakta Hukum dan Pertimbangan Hakim

Majelis hakim PN Semarang di tingkat pertama menemukan sejumlah fakta atas sertifikat HPL No.1 itu berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 24-10-1992 No.135/HPL/PBN/92 lamanya berlaku sejak didaftarkan tanggal 4 Desember 1992 berakhir hak selama tanah tersebut dipergunakan untuk perdagangan dan jasa, surat ukur tanggal 1 Mei 1992 Nomor 2182/1992 Luas + 4.858 m2.

Surat Perjanjian Nomor: 602/12/Tahun 1992 Tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha Dalam Rangka Peremajaan Kompleks Pertokoan Bubakan yang ditandatangani pada tanggal 20 April 1992 antara SOETRISNO SUHARTO dalam kedudukan sebagai Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Semarang dengan HENGKY GUNAWAN PRASETYO bertindak dalam jabatan selaku Direktur PT. Pratama Erajaya. Para pihak telah bersepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian kerjasama dalam bentuk “Kontrak Bagi Tempat Usaha”

Di perjanjian tersebut dibuat pada tanggal 20 April 1992, sedangkan Sertifikat Hak Pengelola No.1 Desa Taman Winangun, didasarkan SK KBPN tanggal 24-10-1992 dan baru berlaku sejak didaftarkan tanggal 4 Desember 1992.

“Artinya perjanjian dibuat lebih dahulu sebelum adanya Sertipikat HPL, dan dalam Surat Perjanjian Nomor: 602/12/Tahun 1992 di Pasal 1ayat (1) disebutkan “Pihak Pertama menunjuk dan memberi ijin kepada Pihak Kedua untuk melaksanakan pekerjaan pembangunan kompleks pertokoan Bubaan diatas tanah milik Pihak Pertama”,” kata hakim.

Di perjanjian tersebut telah menyebutkan Pemkot Semarang menyebut sebagai pemilik tanah. Namun pada saat perjanjian dibuat Pemkot tidak mendasarkan pada bukti kepemilikan (sertifikat Hak Milik). Bahkan saat itu belum pula mendapatkan Sertifikat HPL.

“Sehingga dengan demikian perjanjian antara Pihak Pertama (Tergugat I) dengan Pihak Kedua (Turut Tergugat) tersebut tidak terpenuhi karena hingga kini stasus sertifikat yang berada dalam penguasaan Tergugat I adalah statusnya adalah HPL, dan terbukti dalam perjanjian tersebut tidak disebutkan Nomor Sertipikat Hak Milik, batas-batas dan nomor serta gambar situasi, dengan demikian Pasal 1 ayat (1) dari perjanjian tersebut tidak terpenuhi,” jelas hakim.

Berdasarkan Keputusan Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi Jawa Tengah Nomor 05/Pbt/BPN.33/XII/2018 tertanggal 12 Desember 2018, pada Halaman 5 disebutkan dalam poin c. Bahwa berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Jawa Tengah Nomor SK. 550.2/1316/I/4371/33.92 tanggal 8 Februari 1993 dan SK. 550.2/1317/I/4372/33/92 tanggal 8 Februari 1993. Dari sebagian tanah Hak Pengelolaan Nomor 1/Tamanwinangun seluas 1.482 m2 dan 1.603 m2 dimatikan dan diberikan kepada PT. Pratama Eradjaja.

“Dengan demikian Tergugat I (Pemkot Semarang) sudah bukan lagi sebagai Pemegang Hak Pengelolaan terhadap tanah seluas 1.482 m2 dan 1.603 m2. Dengan demikian perjanjian antara Tergugat I dengan Turut Tergugat haruslah dinyatakan batal demi hukum (void ab initio) karena tidak terpenuhinya syarat obyektif (tanah yang dijadikan bagian dari Perjanjian Kerjasama dihitung sebagai nilai saham Penyertaan Modal bukan merupakan Hak Milik Tergugat I, dan saat itu Tergugat I belum sebagai pemegang HPL),” jelas hakim.

Hak Pengelolaan

Menurut hakim, HPL adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya dan sama sekali bukanlah Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 yang menimbulkan hak dan kewajiban yang bersifat keperdataan.

Pemegang Hak Pengelolaan menurut ketentuan Pasal 6 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 Jo Pasal 28 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1973 antara lain:
Merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga dengan hak pakai yang berjangka waktu 6 tahun. Menerima uang pemasukan/ganti-rugi dan/atau uang wajib tahunan.

Pengertian menyerahkan bagian-bagian tanah kepada pihak ketiga sebagaimana dimaksud Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 Pasal 6 ayat (1) huruf c: Tanah yang luasnya maksimum 1.000 m2 (seribu meter persegi).

Hanya kepada warga negara Indonesia dan badan-badan hukum yang dibentuk menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Pemberian hak untuk yang pertama kali saja, dengan ketentuan bahwa perubahan, perpanjangan dan penggantian hak tersebut akan dilakukan oleh instansi agraria yang bersangkutan, dengan pada azasnya tidak mengurangi penghasilan yang diterima sebelumnya oleh pemegang hak.

Menimbang, bahwa hak atas tanah yang diberikan kepada pihak ketiga yang berasal dari Hak Pengelolaan tidak hanya terbatas pada Hak Pakai, melainkan meliputi Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai (Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Jo. Permen Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1998) dan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 pada Pasal 3 ayat (1) menyebutkan:
“Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan, kepada pihak ketiga oleh pemegang hak pengelolaan, baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan di atasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan”.
Yang selanjutnya dalam Pasal 3 ayat (2) menyebutkan: “Perjanjian termasuk dalam ayat (1) pasal ini memuat antara lain keterangan mengenai: Identitas pihak-pihak yang bersangkutan. Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud. Jenis penggunaannya.

Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenaijangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya.
Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. Syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

Majelis hakim tidak menemukan adanya: Perjanjian Tertulis antara Pihak Pemegang Hak Pengelolaan denganPihak Ketiga (Para Penggugat) yang menjadi syarat wajib setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari Tanah Hak Pengelolaan.

“Yang ada hanyalah Surat Perjanjian Nomor 602/12 Tahun 1992 tertanggal 24 April 1992 Tentang Kontrak Bagi Tempat Usaha Dalam Rangka Peremajaan Komplek Pertokoan Bubaan antara Tergugat I sebagai Pihak Pertama dengan Turut Tergugat sebagai Pihak Kedua, yang mana luas tanah yang diserahkan digunakan untuk didirikan bangunan seluas + 2.506 dengan memberikan hak kepada Pihak Kedua untuk mendapatkan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Induk atas tanah seluas + 4.573. Hal tesebut adalah melebihi dari ketentuan batas maksimum 1.000 m2,” kata hakim.

Hakim meyatakan, terhadap dimatikannya Hak Pengelolaan Nomor 1/Tamanwinangun seluas 1.482 m2 dan 1.603 m2 dan diberikan HGB kepada PT. Pratama Eradjaja sebagai konsekwensi. Frasa “dimatikan” berdasarkan Surat Edaran Nomor 3 SE/X/2018 Tentang Penandatanganan Buku Tanah Dan Sertifikat Dalam Keadaan Tertentu, dimana dalam poin 5 huruf h 1) apabila data fisik dan data yuridis tidak memenuhi persyaratan maka: disebutkan dalam huruf b Buku Tanahnya dimatikan.

Menurut Majelis Hakim, dengan telah dimatikannya sebagian tanah Hak Pengelolaan Nomor 1/Tamanwinangun seluas 1.482 m2 dan 1.603 m2 yang selanjutnya diberikan HGB kepada PT. Pratama Eradjaja (Turut Tergugat) dan selanjutnya terjadi Jual-Beli antara Turut Tergugat (PT. Pratama Eradjaja) dengan Para Penggugat yang kemudian diterbitkannya Sertifikat HGB atas nama Para Penggugat. Menurut majelis hakim, HGB yang diterbitkan untuk dan atas nama Para Penggugat tersebut adalah HGB Murni dimana dalam Sertifikat poin c) Asal Persil: Pemisahan dari B.643. Dengan demikian permohonan perpanjangan HGB yang diajukan oleh Para Pemohon tidak memerlukan persetujuan dari Tergugat I.

Hakim menyatakan, para penggugat adalah pemilik yang sah atas tanah dan bangunan berdasarkan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang diterbitkan Kantor Pertanahan Kota Semarang berdasarkan cara dan prosedur yang memenuhi ketentuan Undang-undang yang berlaku dan sebagai akta autentik. Sehingga sertipikat SHGB itu merupakan alat bukti yang sah, memiliki kekuatan pembuktian dan konsekuensi logis harus dilindungi secara hukum.

“Pendapat Majelis Hakim tersebut sejalan dengan Yurisprudensi Mahkamah Agung RI Nomor 1230 K/Sip/1980, yang membentuk kaedah norma: “bahwa pembeli beritikad baik harus mendapatkan perlindungan hukum”,” jelas hakim.

Berdasarkan hasil Pemeriksaan Setempat, Majelis hakim memperoleh fakta bahwa tanah dan bangunan milik Para Penggugat sampai dengan saat ini masih digunakan sebagai tempat usaha perdagangan dan jasa. Dengan demikian menurut majelis Para Penggugat yang meminta agar “Menyatakan sah menurut hukum dan memerintahkan Kepala Kantor Pertanahan Kota Semarang (Tergugat II) untuk memperpanjang dan atau memperbaharui haknya atas sertifikat HGB Para Penggugat” adalah beralasan hukum untuk dikabulkan.

Mengenai tuntutan ganti rugi moril terhadap Pemkot Semarang sebesar Rp 1 miliar dan materiil Rp 14 miliar hakim menolaknya.

“Memgadili. Dalam Konpensi. Dalam Eksepsi. Menolak eksepsi Tergugat I, Tergugat II dan TergugatIII untuk seluruhnya. Dalam Pokok Perkara. Mengabulkan gugatan Para Penggugat untuk sebagian. Menyatakan Para Penggugat masing-masing adalah pemilik yang sah atas tanah berikut bangunan yang berada diatasnya,” kata hakim.

“Menyatakan Para Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum (onrechtmatige daad) terhadap Para Penggugat. Menyatakan menurut hukum Pemerintah Kota Semarang Cq. Walikota Semarang (Tergugat I) tidak mempunyai hubungan hukum dengan tanah berikut bangunan ruko yang berada diatasnya yang menjadi Obyek Sengketa perkara ini,” lanjutnya.

“Memerintahkan Pemerintah Kota Semarang Cq. Walikota Semarang (Tergugat I) untuk menghapus dari daftar inventarisasi asset Pemerintah Kota Semarang atas tanah berikut bangunan ruko yang berada di atasnya yang menjadi Obyek Sengketa perkara ini. Menyatakan sah menurut hukum dan memerintahkan Kepala Kantor Pertanahan Kota Semarang (Tergugat II) untuk memperpanjang dan atau memperbaharui haknya atas sertifikat HGB,” kata hakim.

(far)

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *